En 2015, la production de surfaces commerciales reste au ralenti

Selon les derniers chiffres de Procos, le volume de production de surfaces commerciales se rétracte en 2015 en raison principalement de l'incertitude des promoteurs face à l'entrée en vigueur de la réforme de l'urbanisme commercial (loi Pinel).

En 2015, la production de surfaces commerciales accuse un repli de – 7 % en surface de plancher selon les chiffres bilan publiés par Procos dernièrement. Cette baisse s'inscrit dans la lignée des années précédentes.

En effet, depuis 2008, le ralentissement de la production de surfaces commerciales est quasiment ininterrompu. Le stock était il est vrai alors au plus haut, et la crise économique violente qui a eu de fortes répercussions sur la consommation a refroidit les ardeurs des créateurs de commerce laissant apparaître un taux de vacance en hausse. Selon Procos, « ce ralentissement devrait se poursuivre, au vu cette fois de la diminution de 19 % du stock d’opérations d’immobilier de commerce projetées à 5 ans par les promoteurs. » 

La loi Pinel change la donne

Selon les comptes de Procos, le volume de surfaces de plancher commercial autorisé à travers les permis de construire diminue de 7 %, « pour atteindre son niveau le plus bas – 4,8 millions de m² - depuis ces quinze dernières années. » Cette forte baisse est liée à la crise mais pas seulement. En effet, selon Procos, un autre facteur déterminant explique la baisse des m² à construire : « l’expectative des opérateurs, dans les premiers temps de mise en œuvre de la réforme de l’urbanisme commercial, introduite par la loi n° 2014-626 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (ACTPE), dite « loi Pinel » du 18 juin 2014. »

Clairement, si sur le papier la loi Pinel ne change pas radicalement la donne, en pratique, elle bouscule les habitudes et génère des doutes en modifiant le régime d’instruction des demandes de permis de construire et d’autorisation d’exploitation de surfaces commerciales (décret n° 2015-165 du 12 février 2015). Dans le détail, selon Procos, « jusqu’alors, tout projet de surfaces commerciales, au-delà d’un certain seuil, était soumis à l’examen d’une demande de permis de construire et d’une demande d’autorisation d’exploitation commerciale selon deux procédures dissociées. »
Depuis le 15 février 2015, les deux procédures ne font plus qu'une. Une seule demande suffit, celle du permis de construire, or, « l’instauration de ce nouveau système de « guichet unique » a échaudé les opérateurs, qui ont craint par ailleurs une augmentation du recours contentieux. » Sachant qu'il vaut toujours mieux tenir que courir, les promoteurs ont préféré attendre et voir. Cela a eu des répercussions sur les demandes de permis de construire bien sûr, mais aussi sur les mises en chantier. Le volume de surfaces commencées, dont la construction a effectivement été engagée « chute de 21%, pour atteindre son niveau le plus bas –3,1 millions de m² - depuis ces quinze dernières années. »

Selon Procos, « le ralentissement est également manifeste sur le marché de l’immobilier de commerce, appréhendé cette fois à travers le volume des surfaces commerciales autorisées en CDAC et CNAC ». En 2015, le volume des surfaces commerciales ayant obtenu leur autorisation d’exploitation commerciale en CDAC chute ainsi de 41% par rapport à 2014 à 1.288.000 m², « à son niveau le plus bas depuis ces quinze dernières années. » 

Des stocks à 5 ans plus raisonnables

Après des années de frénésie constructive, l’évolution du stock de surfaces commerciales projetées à 5 ans par les promoteurs « chute de 15% en nombre d’opérations (337 en 2015 contre 397 en 2014) et de 19% en volume de surfaces de vente (4 777 000 m² en 2015 contre 5 891 000 m² en 2014) ». Cette chute s'explique selon Procos, par la multiplication des sorties d’opérations en 2015 :61 projets ont ainsi été livrés en 2015 (667 000 m² de surface de vente), contre 29 en 2014 (360 000 m²).
Parmi ces projets, certains ont fait grimper les m² comme à Meaux (Les Saisons – Immochan, 46 100 m²), à Nice (Polygone Riviera – Unibail, 38 000 m²), et dans une moindre mesure à Gennevilliers (Enox - Compagnie de Phalsbourg, 26 280 m²), Sens (Les Portes de Bourgogne - JMP Expansion, 24 450 m²), Marseille (Rue de la République – Aterni, 24 000 m²), Thionville (Supergreen - Immobilière Frey, 24 000 m²) et Pont Ste Maxence (Centre commercial - Leclerc Galec 23 500 m²).
Parallèlement, les entrées de nouveaux projets sont restées quasi à l'équilibre avec 77 projets entrés en 2015 (943 000 m²) contre 81 en 2014 (955 000 m²).

Selon Procos, « si les volumes de surfaces commerciales autorisées baissent fortement, la nature des projets évolue peu d’une année sur l’autre ».
En 2015, comme les années précédentes, l'essentiel des projets sont portés en périphérie avec plus de 90 % des surfaces à venir (4,2 millions de m²) dont 2 545 000 m² en opérations de parcs d’activités commerciales et 1 522 000 m² en centres commerciaux. « Les projets de centres commerciaux de centre-ville restent pour leur part toujours en retrait » (7,3% des surfaces en projet, soit 350 000 m²). Sur l'ensemble des projets à venir à 5 ans, 35% devraient ouvrir leurs portes en 2016 et 2017. « La part des projets à échéance indéterminée progresse légèrement, pour atteindre un tiers du stock. » Dans la majorité des cas, il s'agit surtout de créations (76% des surfaces autorisées), les transferts et extensions ne représentent que 24%. « Parmi les 337 opérations en projets, 187 ont déjà obtenu leur autorisation. Elles représentent un volume de 2 655 000 m² de surface de vente (contre 3 240 000 m² en 2014) dont 25 % - 1 235 000 m² - ouvriront entre 2016 et 2017 ».

Les projets à venir en 2016 et 2017 sont notamment : 

• Du côté des retail park : En 2016, Cap Emeraude à Dinard (Immo Mousquetaires) sur 57 000 m², et en 2017, la Zone de Malage à Mont-de-Marsan (Catinvest) sur 30 000 m², le Parc de la Goële à Saint-Mard (Desjouis) sur 29 000 m².
• Du côté des centres commerciaux de périphérie : En 2016,  Cap 3000 à Nice (Altaréa) sur 38 000 m², Ikéa à Bayonne (Inter Ikéa) sur 27 750 m², l'Atrium à Ajaccio (Groupe Rocca) sur 37 910 m² et en 2017, Les Allées Shopping à Bayonne (Sodec) sur 54 000 m², Sirius à Compiègne (Sirius) sur 32 600 m², The B’Est à Farébersviller (Codix France) sur 28 600 m²,  Carré Sénart à Sénart (Unibail) sur 28 200 m², Lillenium à Lille (Vicity) sur 27 700 m².
• Du côté des centres commerciaux de centre ville : En 2016, les Docks à Saint-Ouen (Nexity) sur 29 750 m², les Entrepôts MacDonald à Paris (Semavip) sur 27 120 m², et en 2017, Muse à Metz (Apsys) sur 26 100 m².