Bail commercial : Comment se répartissent les charges entre bailleur et locataire ?

Depuis la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, et la publication de son décret d'application le 3 novembre 2014, la répartition des charges entre bailleur et locataire d'un local commercial est strictement encadrée.

Jusqu'en 2014, la répartition des charges entre bailleur et locataire d'un local commercial était laissée au libre arbitre des parties. Seul le contrat de bail, et ses clauses, était opposable en cas de litige. La liberté était donc totale et en l'absence de loi d'encadrement, cette situation a donné lieu à de nombreux contentieux. 

Pour mieux protéger les locataires de bailleurs indélicats, le gouvernement a souhaité que les pratiques soient formalisées. C'est dans ce cadre que la Loi Pinel a vu le jour. Adoptée le 18 juin 2014, il aura fallu attendre le 3 novembre de la même année pour que paraisse son décret d'application (n°2014-1317). 

Que dit cette loi ? Elle instaure l'obligation pour le bailleur d'ajouter à tout bail commercial, une liste des charges qui ne peut pas être imputées au locataire. Elle oblige aussi le bailleur à dresser un inventaire précis de toutes les charges et impôts et d'en indiquer la répartition entre les parties. 

Ces dispositions sont applicables à compter du 5 novembre 2014.

Outre ces deux obligations formelles, la Loi Pinel supprime l'indexation des loyers sur l'indice sur le coût de la construction (ICC) au profit de l'indice sur les loyers commerciaux (ILC), plafonne les augmentations de loyer lors d'un renouvellement ou d'une révision à 10% du loyer payé au cours de l'année précédente, réforme les modalités de congé et rend obligatoire un état des lieux contradictoire et amiable à la mise en location.
Ces dispositions sont applicables à compter du 1er septembre 2014

Liste des charges non imputables au locataire

Concernant plus précisément la répartition des charges, travaux, impôts, taxes et redevances qui ne peuvent pas être imputés au locataire, une liste est mentionnée par l'Article R 145-35 du Code de commerce :

• les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux,
• les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la règlementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent,
• les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur et le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement,
• les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail, dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
• La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Toute clause du bail mettant à la charge du locataire l’une ou plusieurs des charges ci-dessus sera réputée non écrite et donc inopposable. La taxe foncière et les taxes additionnelles à celle-ci, ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement, peuvent toujours être imputés au locataire.

Obligation d'inventaire précis

Outre cette liste précise, la loi Pinel instaure l'obligation d'inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec l’indication de leur répartition entre les parties. 
Lors de la conclusion du bail commercial puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque preneur

• un état prévisionnel des travaux projetés dans les trois années qui suivent accompagné d’un budget prévisionnel,
• un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes précisant leur coût.

Ces informations sont transmises au preneur dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale.

Dominique ANDRE-CHAIGNEAU, EQUYLIBRE ©