Focus : les valeurs locatives en France
La valeur locative d'un local commercial est fortement corrélée à la qualité intrinsèque de l'emplacement (N°1, 1bis, 2, etc), son environnement d'implantation immédiat...
La valeur locative d'un local commercial est fortement corrélée à la qualité intrinsèque de l'emplacement (N°1, 1bis, 2, etc), son environnement d'implantation immédiat (périphérie, centre-ville, proximité de grandes enseignes locomotives), la rareté des surfaces disponibles et les flux de la zone de chalandise de la ville d'implantation.
Selon la dernière étude annuelle CBRE publiée fin 2014, les valeurs locatives en France oscillent entre une centaine d'euros au m2 HT hors charge par an en périphérie d'une grande ville de province à près de 18 000 € pour le même mètre carré situé en plein cœur des Champs Elysées ! Comment expliquer de telles différences ? En fait le calcul de la valeur locative d'un local commercial tient compte de 3 grands critères :
La qualité intrinsèque de l'emplacement
La qualité d'un emplacement commercial se définit par rapport à la fréquence et l'intensité de passage de clients potentiels, l'attractivité commerciale de l'environnement (proximité d'enseignes locomotives, présence de parkings, de transports en commun, etc), la visibilité de la vitrine, etc.
Par convention, les professionnels de l'immobilier commercial classent les emplacements en catégories :
- L'emplacement N° 1 : Le local est situé dans une rue principale d'un centre-ville ou au cœur d'une galerie marchande de périphérie. Cette situation centrale et la proximité de commerces (secteur piéton de centre ville) desservi par des parkings, un tramway, des lignes de bus, une station de métro, etc, offre à l'emplacement une fréquentation de passage de haut niveau.
- L'emplacement N° 1 bis : A l'image du N°1, le N°1 bis est bien situé mais il ne bénéficie pas à plein du passage soit parce qu'il est situé à une extrémité d'un périmètre fortement commercial soit parce qu'il est situé dans une rue immédiatement adjacente, soit encore parce qu'il est en renfoncement (dent creuse) dans une rue premium.
- L'emplacement N° 2 : Le local est bien situé mais dans une zone de moindre fréquentation et d'attractivité commerciale. Le cas typique de ce type d'emplacement est celui de la sortie de ville (local sur un lieu de passage avec parking mais hors du centre-ville), ou encore de l'emplacement commercial de quartier.
La rareté des surfaces disponibles
Plus une rue est commerçante et plus son turn-over est faible a priori, ce qui implique par ricochet que les emplacements vacants y sont rares. Selon la loi bien connue qui pose que tout ce qui est rare est cher, le m2 dans une zone où les emplacements vacants sont rares sont chers. Généralement, ce type d'emplacement est située en catégorie N°1. Il s'agit par exemple :
- à Bordeaux du haut de la rue Ste Catherine et de la rue Porte Dijeaux (entre 1 500 et 2 300 €/HT/HC/M2/an),
- à Lille de la rue Grande Chaussée, rue Neuve, rue des Chats Bossus (entre 2 000 et 2 300 €),
- à Lyon de la rue de la République (entre 1 200 et 2 000 €),
- à Marseille de la rue St Ferréol, et de la rue Paradis (1 200 à 1 700 €),
- à Nice de l'avenue Jean Moulin et l'avenue de Verdun (1 300 à 2 000 €), à Strasbourg de la rue des Grandes Arcades et Place Kléber (entre 1 200 et 2 200 €),
- à Toulouse de la rue Alsace/lorraine, rue Lafayette et place Wilson (de 1 300 à 1 900 €),
- à Paris, de l'avenue des Champs Elysées (de 5 000 à 18 000 €), la rue Saint Honoré (de 4 500 à 9 500 €), la rue de la Paix (de 3 500 à 6 800 €), le boulevard St Germain (de 1 200 à 6 000 €), la rue de Sèvres (de 4 800 à 6 500 €).
Le potentiel de flux de la zone de chalandise
Le potentiel de flux d'une zone de chalandise se calcule en fonction du nombre d'habitants du bassin de population mais pas seulement. Il faut aussi tenir compte de la concurrence commerciale sur zone (à proximité immédiate et en périphérie) et pondérer ces données brutes en fonction du secteur d'activité du commerce à croiser avec le profil type du client type (CSP, âge, sexe, etc).
Dominique ANDRE-CHAIGNEAU, EQUYLIBRE ©
