En pratique : l'indice des loyers commerciaux (ILC)

L'indice des loyers commerciaux (ILC) sert de référence pour la révision annuelle ou triennale d'un bail commercial en cours.

L'ILC est utilisé pour tous les locaux commerciaux et artisanaux.

Avant le 1er septembre 2014, l'indice utilisé pour la fixation du loyer d'un local commercial ou artisanal était soit l'ICC (Indice du Coût de la Construction) soit l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux). Ce deuxième indice a été légalisé par la loi de modernisation pour l’économie (du 4.8.08) suite à plusieurs années de fortes hausses du coût des matières premières rentrant dans le calcul de l'Indice du Coût de la Construction. 

L'ILC pour quels locaux ?

L'indice trimestriel des loyers commerciaux concerne uniquement les locaux loués par des commerçants inscrits au RCS ou des artisans enregistrés au répertoire des métiers (RM).

Les contrats de bail concernant les activités industrielles, les activités exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux et les activités exercées dans des plate-formes logistiques, comme les entrepôts ne peuvent utiliser l'ILC 

Les trois composantes du calcul de l'ILC

Pour stabiliser les hausses de loyer, le calcul de l'ILC s'appuie sur « la somme pondérée d'indices représentatifs de l'évolution des prix à la consommation, de celle des prix de la construction neuve et de celle du chiffre d'affaires du commerce de détail. » La pondération s'obtient par l'utilisation de la moyenne de l'indice utilisé sur un an (douze mois pour l'indice des prix à la consommation et l'indice du l'évolution du chiffre d'affaires du commerce de détail, quatre trimestres consécutifs pour l'indice du coût de la construction). 

L'ILC, dont la base 100 correspond au 1er trimestre 2008, est composé de 3 indices pondérés :

• l'indice des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers) qui compte pour 50 % 
• l'indice du coût de la construction qui compte pour 25 %
• l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail (corrigé des variations saisonnières et des jours ouvrables) compte pour 25 %

Le calcul de l'indice trimestriel des loyers commerciaux est basé sur les valeurs de ses trois composantes contenues dans la dernière publication disponible à la date de calcul de l'indice trimestriel des loyers commerciaux. Les différents calculs sont effectués de façon exacte sans passage intermédiaire par des arrondis. L'indice des loyers commerciaux et ses variations sont publiés avec deux décimales, les variations étant calculées par référence aux valeurs publiées.

L'indice des loyers commerciaux ainsi calculé est publié trimestriellement par l'INSEE.

Comment utilise-t-on l'ILC pour la révision d'un loyer ?

Lors de la révision annuelle ou triennale du loyer d'un bail commercial, la formule à adopter est la suivante : Nouveau loyer = loyer précédent X (dernier indice de référence connu / indice de référence des loyers du même trimestre de l'année précédente). Lors des révisions suivantes, il faut prendre en compte l'indice de référence en vigueur à la date de la précédente révision.

Exemple, Monsieur L loue un local commercial dont le bail a été signé le 1er juin 2008. Son loyer mensuel  basé sur l'ILC est de 500 €.
Lors de la 1e révision triennale, soit à partir du 2 juin 2011 (avec un ILC de 104,44 au 2e trimestre 2011 et de 100 au 2e trimestre 2008) sont loyer passera à 522,22 € par mois en appliquant le calcul suivant : 500 € x (104,44/ 100) = 522,22 €.  Lors de la seconde révision triennale, soit à partir du 3 juin 2014 (avec un ILC de 108,50 au 2e trimestre 2014 et de 104,44 au 2e trimestre 2011), son loyer passera à 542,52 € en appliquant le calcul suivant : 522,22 € x (108,50 / 104,44) = 542,52 €.

A noter :

• Depuis la loi Pinel, pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente. Le bailleur peut demander le déplafonnement du loyer, ce qui implique que le loyer du bail renouvelé ou en cours peut dépasser la variation de l'indice de référence, en cas de :
  • modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative et ayant eu une incidence favorable réelle sur l'activité commerciale du locataire,
  • déspécialisation du bail par le locataire (changement d'activité).

Dominique ANDRE-CHAIGNEAU, EQUYLIBRE ©