Focus : Le bail commercial

Qu'est-ce qu'un bail commercial ? Quels sont les textes de référence encadrant le contrat de bail commercial ? Quelles sont les clauses négociables d'un contrat de bail ? Quelles sont les modalités de la reprise de bail ? Peut-on sous-louer un local commercial ? Comment se calcule le montant du loyer initial ? Et comment se calcule la révision de loyer ? Peut-on rompre un bail commercial ? Peut-on « vendre » un bail commercial ? En terme de charges, qui paie quoi ? Quels sont les pièges d'un contrat de bail commercial ? Quels sont les pièges de la reprise de bail ?

Dans ce dossier complet nous vous proposons un tour d'horizon le plus exhaustif possible sur le bail commercial.

Qu'est-ce qu'un bail commercial ?

Un bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés à titre professionnel, pour l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal. 
Le bail commercial lie le propriétaire (le bailleur) et le locataire (le preneur) pour une durée définie par les termes du bail, le plus souvent 9 ans au minimum. 
Le fait qu'un bail soit commercial donne accès à certains droits au locataire comme notamment le droit au renouvellement de bail, ou à défaut, le droit à une indemnité d'éviction, mais aussi l'encadrement strict des loyers.

Le bail commercial est régi par le décret du 30 septembre 1953, maintes fois amendé et modifié, notamment dernièrement par la loi Pinel. Plus encore qu'un bail classique, on parle de statut pour le bail commercial car plusieurs dispositions sont d'ordre public et ne peuvent être contredites par les conventions des parties. 

Le caractère impératif du statut ne concerne que quelques règles (articles L. 145-15, L. 145-16 et L. 145-45 du code de commerce). En dehors de ces règles, la liberté contractuelle s'applique. Des clauses avantageant l'une ou l'autre des parties sont donc possibles ce qui n'est pas sans risque pour le preneur bien sûr ! 

La conclusion d'un bail commercial n'est possible que si le local est affecté administrativement à l'exercice d'une activité professionnelle, dans le cas contraire, le propriétaire devra faire la démarche d'un changement d'usage ou de destination du local avant sa mise en location.

Pour pouvoir bénéficier d’un bail commercial, le preneur doit obligatoirement :

• soit être inscrit au registre des commerces et des sociétés s’il s’agit d’un commerçant ou d’un industriel, 
• soit être inscrit au répertoire des métiers si c’est un artisan.
  

Bon à savoir : Lorsque le local loué est utilisé pour l’exercice d’une activité libérale, autrement dit une profession ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, le bail consenti s'appelle le bail professionnel. 

Le bail commercial peut être verbal, il n'y a pas d'obligation légale d'un écrit. Ceci étant, pour faire valoir ses droits, le preneur a tout intérêt à demander un bail écrit.

Selon les cas, le bail commercial peut être « sous seing privé », notarié (bail authentique), mixte, à construction en encore précaire (dérogatoire) :

• Le bail « sous seing privé » est établi directement entre le locataire et le propriétaire sans l’intervention d’un tiers ;
• Le bail notarié est établi devant le notaire. Le recours à un notaire est le plus souvent facultatif sauf lorsque le bail est d’une durée supérieure à 12 ans ou lorsque le bail commercial porte sur un débit de boisson ou sur des locaux dans lesquels sont entreposées les boissons du débitant.
• Le bail mixte est établi lorsque le local héberge à la fois l’exercice d’une activité commerciale et une partie destinée à l’habitation. Dans ce cas, la destination commerciale l’emporte et le bail a donc un caractère commercial pour le tout.
• Le bail à construction est établi lorsque le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur, et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail (CCH, art. L. 251-1). La durée du bail est comprise dans ce cas entre 18 et 99 ans. A l'expiration du délai, le propriétaire du terrain devient propriétaire du bâtiment érigé par le preneur.
• Le bail dérogatoire est établi lorsque le locataire (commerçant ou artisan), loue un local pour l’exploitation de son fonds pour une durée d’au moins 9 ans (C. com., art. L. 145-5). Ce type de bail échappe au champ d’application de la législation sur les baux commerciaux.

Bon à savoir : Le bail dérogatoire ne doit pas être confondu avec la convention d’occupation précaire (COP). En effet, ce type de convention ne constitue pas un bail et ne résulte d’aucune disposition du code de commerce. Cela implique que le locataire n'a qu'un droit de jouissance du local, à titre précaire et révocable, moyennant le paiement d’une redevance. 

Les textes de référence encadrant le contrat de bail commercial 

Les textes de références encadrant le contrat de bail commercial sont regroupés dans le LIVRE Ier : Du commerce en général > TITRE IV : Du fonds de commerce > Chapitre V : Du bail commercial.

Section 1 : Du champ d'application. (Articles L145-1 à L145-3)
Section 2 : De la durée. (Articles L145-4 à L145-7-1)
Section 3 : Du renouvellement. (Articles L145-8 à L145-12)
Section 4 : Du refus de renouvellement. (Articles L145-14 à L145-30)
Section 5 : De la sous-location. (Articles L145-31 à L145-32)
Section 6 : Du loyer. (Articles L145-33 à L145-40)
Section 6 bis : De l'état des lieux, des charges locatives et des impôts (Articles L145-40-1 à L145-40-2)
Section 7 : De la résiliation (Articles L145-41 à L145-46-1)
Section 8 : De la déspécialisation. (Articles L145-47 à L145-55)
Section 9 : De la procédure. (Articles L145-56 à L145-60)

Partie 2 de notre dossier sur le bail commercial : Les clauses négociables d'un contrat de bail