Qu'est-ce que le droit au bail ?

Le droit au bail est un arrangement financier entre locataires. L'ancien locataire le réclame au nouveau pour entrer dans un local commercial sur lequel un bail commercial est en cours. 

Techniquement, le droit au bail est un élément du fonds de commerce. Il correspond au droit d'occuper des locaux commerciaux et de bénéficier d'un droit au renouvellement du bail. 

Juridiquement, le droit au bail a une valeur patrimoniale. La négociation du prix du droit au bail se fait de gré à gré entre l'ancien et le nouveau locataire dès lors que l'activité commerciale exercée reste identique. 
Fiscalement, le prix de vente du droit au bail fait partie intégrante pour le locataire cédant du chiffre d'affaires. Il est donc pris en compte pour la détermination du bénéfice imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour le preneur, le droit au bail figure à l'actif du bilan en tant qu'immobilisation incorporelle non amortissable. Il est soumis aux droits d'enregistrement.

Les avantages du droit au bail : 

• Le droit au bail permet de poursuivre l'activité sans avoir à négocier avec le propriétaire : Lors de la négociation entre locataires, le propriétaire ne peut intervenir ni s'opposer à la cession du droit au bail du moment que le nouveau locataire respecte les termes du bail commercial d'origine. Cela implique le plus souvent que l'activité soit identique (sauf bail tous commerces) ce qui est bien évidemment le cas lors de la cession d'un fonds de commerce.
• Le montant du loyer négocié lors de la conclusion originale du bail est intéressant : Lors de la négociation d'un droit au bail, le montant du loyer ne peut être changé ce qui permet au preneur de bénéficier du loyer négocié en début de bail. Généralement ce prix est plus intéressant que dans le cadre d'un bail neuf parce qu'il n'a pas été sujet à revalorisation, sauf augmentations réglementaires annuelles ou triennales, et se trouve dès lors en deçà du prix du marché.

Les inconvénients du droit au bail : 

• Le droit au bail nécessite pour le nouveau locataire de payer un droit d'entrée conséquent : Le coût du droit au bail est négocié de gré à gré et le montant à payer est souvent conséquent.
• Le preneur du local doit « faire avec » les termes du bail commercial d'origine : Le nouveau locataire ne peut changer l'activité exercée (sauf bail tous commerces), ni l'échéance finale du bail initial ce qui rétrécit d'autant le délai avant la prochaine re-négociation.

A noter : En cas de fusion, scission, ou apport du fonds de commerce exploité à une société, la loi Pinel prévoit que le bail au nom du locataire est automatiquement transmis à la nouvelle structure, même si une clause du bail s'y oppose.

Dominique ANDRE-CHAIGNEAU, EQUYLIBRE ©